De laatste vijf jaar is het aandeel leegstaande sociale woningen verdubbeld van 9,3% naar 18,2%. De grootste reden van de structurele leegstand is te wijten aan renovatie of integrale vervanging van sterk verouderde gebouwen. De komende jaren zal de leegstand nog toenemen door de vele vervangings- of renovatieprojecten die nog op de planning staan.

Fractievoorzitter Stijn De Roo stelde hierover enkele vragen aan bevoegd schepen Heyse. De integrale vragen en antwoorden kan u hieronder raadplegen:

1) Met hoeveel procent zal de leegstand de komende jaren nog toenemen?

"Het is onmogelijk om hiervoor projecties te maken. Er zijn te veel factoren gekoppeld aan de vernieuwingsgolf van het sociaal woonpatrimonium, die een rol spelen om dit enigszins correct te kunnen benaderen. Het procentuele aandeel leegstand wordt sterk bepaald door het beschikbare aanbod. Precies op dit aanbod zal in de komende 10 jaar sterk ingegrepen worden om de kwaliteit en de beschikbaarheid op de langere termijn te waarborgen. Hierdoor is de situatie veel genuanceerder dan enkel het percentage leegstand, dat evenzeer kan dalen als stijgen in functie van het aanbod en de activiteit van vernieuwing van dat aanbod. Het beschikbare aanbod wordt bepaald door het fysiek aanwezige aanbod, de nodige buffer voor verhuisbewegingen, de doorlooptijden van leegmaken, renoveren of slopen en vervangen, toewijzen en verhuren, de mogelijke uitbreiding van het aanbod, etc. Dit alles is voorwerp van de individuele werking van elke sociale huisvestingsmaatschappij, aangestuurd door het eigen beleid en de operationele uitvoering ervan.

In de cijfers van leegstand van eind 2021 zijn bv de 72 woningen in de Marseillestraat opgenomen. Deze zullen eind 2022 uit de leegstandscijfers zijn verdwenen, zonder dat het verhuurbaar aanbod is gestegen aangezien ze door Volkshaard zijn verkocht. Ook de leegstaande woningen in de Jubileumlaan van Woningent zaten in de cijfers van eind 2021. Aangezien het eerste gebouw gesloopt wordt, verdwijnen ook die uit de leegstandscijfers van 2022. Eens de nieuwbouw gerealiseerd is (gepland 2024) zullen de 99 woningen terug opgenomen worden in het aanbod. Een kleine vertraging in het vergunningen of bouwtraject kan ervoor zorgen dat dit aanbod er pas in 2025 zal zijn.

Er zijn bovendien heel wat onzekerheden en ongekende effecten ingevolge de vorming van de woonmaatschappij. Zo merkten we reeds op dat in de periode van de overdracht van het beperkte ABC-patrimonium naar WoninGent de frictieleegstand in dit patrimonium sterk toenam.

In het algemeen is er ook een verband mogelijk tussen wetgevende initiatieven en leegstandsvormen. Zo kan de verstrenging in normering (bvb. energieprestaties) of de beperking in financiering (Vlaamse budgetten) ook aanleiding geven tot noodzakelijke aanpassingen of keuzes die periodes van leegstand met zich meebrengen. Ook marktinvloeden zoals de sterk gestegen materiaalprijzen hebben onvoorziene effecten op projecten en dus beschikbaar aanbod."

2) Welke maatregelen zal de Stad voorzien om de woningnood, die door de extra leegstand gecreëerd zal worden, op te vangen?

"Het is vooral zaak om de vernieuwingsgolf gekoppeld aan een uitbreiding van het aanbod mogelijk te maken. Ook dit is voorwerp van de individuele werking van elke sociale huisvestingsmaatschappij. Waar mogelijk faciliteren we om gunstiger condities te scheppen. Met investeringssubsidies op het moment van gunning voorzien we financiële incentives om projecten concreet in uitvoering te brengen. Procesmatig begeleiden we de maatschappijen in de trajecten van gebouw- en infrastructuurdossiers, evenals stedenbouwkundig onderzoek via een team binnen het departement Stedelijke Ontwikkeling.

Hoe dan ook zullen we door de zure appel heen moeten bijten om het sociaal woonpatrimonium te vernieuwen, waarbij we eerst door een dal moeten gaan in beschikbaar aanbod om zo in te zetten op een verduurzaming van het aanbod. Dit is de meest effectieve weg om in te zetten op betaalbaar woonaanbod. Uiteraard werken we ook aan bijkomend SVK- en budgethuuraanbod, bijkomende studentenhuisvesting, initiatieven voor kwetsbare doelgroepen, woonoplossingen om dakloosheid te bestrijden, etc. om mee de woonnood te bestrijden."

3) Op 31/12/2021 bedroeg het aantal niet-structurele leegstand 593. Welke maatregelen kunnen ervoor zorgen dat dit aantal de komende jaren zal afnemen?

"Opnieuw, dit is voorwerp van de individuele werking van elke sociale huisvestingsmaatschappij, aangestuurd door het eigen beleid en de operationele uitvoering ervan. De niet-structurele leegstand waaronder de frictieleegstand en buffer voor verhuisbewegingen is ook in belangrijke mate gekoppeld aan de vernieuwingsgolf van het sociaal huurpatrimonium. Ook dit cijfer fluctueert in zeker mate in functie van het aanbod en de activiteit van vernieuwing van dat aanbod."

4) Vanaf welk jaar voorziet de schepen dat het totaal aantal leegstaande sociale woningen terug zal afnemen?

"Het is aannemelijk dat het aantal leegstaande sociale woningen zal afnemen van zodra het dal door de vernieuwingsgolf is gepasseerd, onder voorbehoud van externe factoren zoals vertragingen door de vorming van de woonmaatschappij, wijzigende wetgeving, markteconomische condities, etc."