In onze stad is er een grote nood en tekort aan sociale woningen, er staan meer dan 12 000 personen op de wachtlijst. Toch staan er heel wat sociale woningen in onze stad leeg.

Fractievoorzitter Stijn De Roo stelde hierover enkele vragen aan de bevoegd schepen. De integrale vragen en antwoorden van schepen Heyse kan u hieronder lezen:

Hoeveel procent van sociale woningen staat momenteel leeg? Graag een overzicht van de laatste 5 jaar en per woningmaatschappij

"We hebben inderdaad nood aan meer verhuurbare sociale woningen. Het lijkt paradoxaal dat er op dit moment heel wat sociale woningen leegstaan, maar dat valt te verklaren door de reden waarom ze leegstaan. Het grootste deel van de leegstand is in functie van renovatie of vervangbouw en geeft dus aan in welke mate men aan de vernieuwing van het patrimonium aan het werken is en bijgevolg ook aan de uitbreiding van het verhuurbaar aanbod. De toename van de leegstand geeft dus integendeel aan in welke mate men aan de oplossing aan het werken is. 

Op basis van de meest recente gegevens van de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) stond 18,2% van de sociale huurwoningen van de sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’s) in Gent leeg op 31/12/2021. Dit is een momentopname en betreft 14,0% structurele leegstand en 4,2% niet-structurele leegstand, waaronder frictieleegstand tussen twee verhuringen. Een woning wordt als structureel leegstaand beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject. Het is de SHM die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke leegstaande woning, die door de SHM niet als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt als niet-structureel leegstaand beschouwd. Het is wel onduidelijk waar leegstand in functie van verkoop in ondergebracht wordt. 

De reden van leegstand is dus belangrijk in de interpretatie van de leegstandscijfers. Een toename van de structurele leegstand wijst in de eerste plaats op een verhoogde renovatie- en vervangingsactiviteit van de maatschappij. 

Onderstaande tabel geeft een overzicht van de laatste vijf jaar opgesplitst naar SHM.

De toename van aantal en het aandeel leegstaande woningen bij WoninGent is dus rechtstreeks te relateren aan de grootschalige renovatie en vervangingsbouwgolf die de maatschappij nu uitvoert. "

Wat is de gemiddelde duurtijd dat een sociale woning leegstaat?

"Aangezien we ons baseren op jaarlijkse cijfers van de VMSW uitgaande het beginjaar van leegstand kunnen we hieruit berekenen dat de gemiddelde duurtijd van een structureel leegstaande woning tussen 1,5 en 2,5 jaar gelegen is, op basis van de toestand op 31/12/2021.

Bij de niet-structureel leegstaande woningen kunnen we dit niet voldoende nauwkeurig berekenen in maanden. Wel weten we dat 91% van de niet-structurele leegstand minder dan 1 jaar bedraagt."

Kunnen we een overzicht krijgen per woningmaatschappij hoeveel sociale woningen er minder dan 3 maanden, tussen de 3 en 12 maanden, tussen 1 en 2 jaar of langer dan 2 jaar leeg staat? Wat zijn hiervan de redenen?

"Onderstaande tabel geeft een overzicht van het beginjaar van de structurele leegstand opgesplitst naar SHM, op 31/12/2021. 

De reden van de structurele leegstand is zoals hiervoor aangehaald de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject. Zowel de manier waarop een renovatie of vervangingsbouwproject moet aangepakt worden binnen de sociale huisvesting als de garanties die de SHM’s moeten bieden aan de sociale huurders bij een gedwongen verhuis leiden tot relatief lange leegstand. Voor elke sociale huurder die in een gebouw woont dat wordt vervangen of gerenoveerd moet een gepaste alternatieve sociale woning gevonden worden. Dat is maatwerk dat tijd vraagt. Die bewoners moeten gehuisvest worden in bestaande woningen die vrij komen en in nieuwbouwwoningen die opgeleverd worden.  In de periode 2021-2025 worden er door de 5 maatschappijen 2.500 woningen grondig gerenoveerd of vervangen. WoninGent zal het grootste deel daarvan (m.n. 2.050) realiseren. Dit is goed voor bijna een kwart van hun patrimonium. Dat weerspiegelt zich natuurlijk ook in een groot aandeel structurele leegstand voor WoninGent."

Welke initiatieven plant de schepen om deze leegstand aan te pakken?

"De toenemende leegstand zien we niet enkel in Gent. Ook in andere gemeenten is de behoefte aan renovatie of integrale vervanging van gebouwen sterk toegenomen. Onze stad heeft wel in verhouding tot de rest van Vlaanderen een hoog aandeel oude woningen (gaande van woningen uit het interbellum tot woningen van de jaren 50 tot 70 van de vorige eeuw). Dit sterk verouderd huurpatrimonium wordt nu versneld aangepakt. Dit is een zeer groot aandeel van het totale patrimonium dat in de volgende jaren wordt aangepakt. Daar hoort dus tijdelijk een grotere leegstand bij. 

De totale doorlooptijd van dergelijke renovatie of vervangingsbouwprojecten is zeer lang. Vanuit de stad kunnen wij maximaal de SHM’s ondersteunen door de fase waarin we als stad betrokken zijn (vergunningen, inrichting openbaar domein,…) zo efficiënt mogelijk te maken en zo de doorlooptijd te beperken.  Daarnaast geven we met de investeringssubsidie een financiële incentive om effectief te starten met de renovatie of vervangingsbouw. 

Tenslotte zetten we waar mogelijk met het ‘project leegstand’ in op een nuttige tijdelijke wooninvulling van structureel leegstaande woningen in afwachting van de sloop of renovatie."

Hoe vaak wordt een sociale woning geweigerd door iemand die op de wachtlijst staat? Graag een overzicht van de laatste 5 jaar. Wat zijn hiervoor de redenen?

"Er zijn geen cijfers beschikbaar. De SHM’s zijn gebonden aan Vlaamse regelgeving in verband met toewijzing en mogelijke weigering door kandidaten."

Hoe vaak wordt een sociale woning geweigerd door iemand die reeds in een sociale woning leeft, maar door omstandigheden moet verhuizen? Graag een overzicht van de laatste 5 jaar. Wat zijn hiervoor de redenen?

"Er zijn geen cijfers beschikbaar. De SHM’s zijn gebonden aan Vlaamse regelgeving in verband met toewijzing en mogelijke weigering door muterende kandidaten."