Leegstand bij sociale woonmaatschappijen moet beperkt worden tot het absolute minimum

Leegstaande woningen en gebouwen worden door de stadsdiensten actief opgespoord. Als een controle uitwijst dat er effectief sprake is van leegstand, wordt het gebouw opgenomen in het leegstandsregister.

Wanneer een gebouw 12 maanden in het leegstandsregister is opgenomen, moet de eigenaar een belasting betalen. Art. 17 §1 van het reglement opmaak leegstandsregister en belasting op leegstaande woningen en gebouwen voorziet in een vrijstelling van de belasting voor de sociale woonorganisaties. Onder die definitie vallen onder andere de erkende woonmaatschappijen.

De Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten (VVSG) ondersteunt steden en gemeenten bij de opmaak van hun leegstandsreglementen. In haar toelichting bij het modelreglement van registratie en belasting leegstaande woningen en gebouwen van 1 augustus 2024 stelt de VVSG over de vrijstellingen het volgende:

"Rechtspraak leert dat het belangrijk is om de vrijstellingen te motiveren en objectief en redelijk te verantwoorden en de belangrijke rechtsprincipes, zoals bijvoorbeeld het gelijkheidsbeginsel, in overweging te nemen. Zo kan het niet dat een belastingreglement onvoorwaardelijk en zonder motivering een vrijstelling verleent aan autonome gemeentebedrijven, aan sociale huisvestingsmaatschappijen, …. . Dit wordt immers niet redelijk verantwoord door het doel van de bestrijding van leegstand."

Om tegemoet te komen aan uitdagingen die grootschalige projecten met zich meebrengen, geeft de VVSG de mogelijkheid mee om een vrijstelling te verlenen voor gebouwen die door dezelfde eigenaar tegelijkertijd gerenoveerd of vervangen worden. Deze vrijstelling wordt daarbij beperkt in de tijd en is onderworpen aan de voorwaarde van een jaarlijkse rapportage over de vooruitgang van het project.

Gents gemeenteraadslid Stijn De Roo (cd&v) stelde hierover volgende vragen aan de bevoegde schepen:

1. Wat is de visie van de schepen op de stelling van de VVSG dat het niet kan dat een belastingreglement onvoorwaardelijk en zonder motivering een vrijstelling verleent aan sociale woonmaatschappijen?
2. Is de schepen van mening dat de vrijstelling voorzien in Art. 17 §1 van het Gentse reglement in strijd is met het gelijkheidsbeginsel?
3. Wat is de visie van de schepen op een vrijstelling voor gebouwen die door dezelfde eigenaar tegelijkertijd gerenoveerd of vervangen worden, beperkt in de tijd en onderworpen aan de voorwaarde van een jaarlijkse rapportage?

Schepen Peeters antwoordde:

“Een ongemotiveerde vrijstelling kan inderdaad niet. De belastingreglementen in Gent zijn echter altijd grondig gemotiveerd, een gebruik dat sterk is verankerd in de werking.

In de huidige versie van het reglement (initieel goedgekeurd in de gemeenteraad van 18 december 2019) leest de motivering in Gent als volgt:

“Een woning die toebehoort aan een sociale woningorganisatie, wordt de facto reeds ingezet om de (sociale) woondoelstellingen te behalen. Het heeft dan ook geen zin die organisaties aan te zetten behoorlijk woonaanbod te creëren door verwaarlozing tegen te gaan. Dit is evident, zonder dat dit nog eens moet bevestigd worden in een uitdrukkelijke motivering. Een sociale huisvestingsmaatschappij heeft immers reeds als doel effectieve woonlocaties te creëren voor sociale doeleinden.

Wanneer zich op die manier gevallen kunnen voordoen waarbij die sociale woonorganisaties er langere tijd over doen (meer dan 2 jaar) om een sanering en/of renovatie uit te voeren, waardoor er langere leegstand is, dan moet worden aangenomen dat dit niet gebeurt omdat zij niet aan haar kernopdracht wil voldoen, maar wegens organisatorische redenen en (dus, want wegens de onderliggende reden) door een gebrek aan financiële armslag beperkt is. Er moet immers overwogen worden dat de belasting die woonorganisaties in de vervulling van hun taak van algemeen belang, meer bepaald hun (door henzelf te bepalen) huisvestingspolitiek, zou hinderen (Gent 20 november 2018, nr. 2018/8249, Bogaert / Stad Gent).

Deze organisaties hebben bovendien een budgettaire band met de Stad Gent of de Vlaamse overheid, waarbij deze overheid minstens voor een deel de financiering van de vrijgestelde entiteiten op zich neemt. Een belasting lastens deze rechtspersonen, komt dan ook neer op een 'vestzak-broekzak' operatie die bezwaarlijk tegemoetkomt aan het financieel doel van de belasting. De Stad zou immers belastingen ontvangen, die zij daarna in de rekeningen van de betrokken entiteiten dient te compenseren of die door de Vlaamse overheid moet worden bijgepast. Hierin kan geen verboden ongelijkheid gezien worden.”

Ter verdere staving kunnen we ook verwijzen naar onderstaande uitspraken die duidelijk aantonen dat de vrijstelling voor sociale woonorganisaties (die bij ons dus zeker niet ‘ongemotiveerd’ is) niet in strijd is met het gelijkheidsbeginsel, en aanvaardbaar is voor de rechtbanken:

Een arrest van het Hof van Beroep te Gent van 12 maart 2019 (LRB, 2019/1, 98):

“Uit de aard van de vrijgestelde belastingplichtigen, expliciet sociale woonorganisaties genoemd, blijkt toereikend dat vrijstelling wordt verleend aan organisaties die juist tot taak hebben te zorgen voor sociaal woonaanbod, zodat het geen zin heeft die organisaties aan te zetten behoorlijk woonaanbod te creëren door verwaarlozing tegen te gaan. Dit is evident, zonder dat dit nog eens moet worden bevestigd in een uitdrukkelijke motivering. Een sociale huisvestingsmaatschappij heeft immers reeds als doel effectieve woonlocaties te creëren voor sociale woondoeleinden. (…) Er moet immers overwogen worden dat de belasting, die woonorganisaties in de vervulling van hun taak van algemeen belang, meer bepaald hun (door henzelf te bepalen) huisvestingspolitiek, zou hinderen”.

Deze rechtspraak wordt bevestigd door het arrest van 10 december 2019 van het Hof van Beroep te Gent (L.R.B., 2019/4) stellende:

“Het zou onwerkzaam zijn of aanleiding geven tot overbodige administratieve overlast om de werking van deze organisaties en instellingen te bezwaren met een belasting die in wezen beoogt hun doel te ondersteunen. Deze redenering blijkt evident uit de context van het belastingreglement zonder dat dit nog eens moet worden bevestigd in een uitdrukkelijke motivering. Een sociale huisvestingsmaatschappij heeft als doel effectieve woonlocaties te creëren voor sociale doeleinden, en er moet zelfs overwogen worden dat de belasting deze organisaties in de vervulling van hun taak van algemeen belang, meer bepaald hun (door henzelf te bepalen) huisvestingspolitiek, zou hinderen. Het is dan ook redelijk en objectief verantwoord dat deze sociale woonorganisaties vrijgesteld worden van leegstandsbelasting. Het gelijkheidsbeginsel is niet geschonden.”

Verder, motiveerde de rechtbank van eerste aanleg te Gent in een recent vonnis van 2 maart 2020 in zeer duidelijke bewoordingen dat het redelijk en objectief verantwoord is dat sociale woonorganisaties vrijgesteld worden van leegstandsbelasting:

“De sociale woonorganisaties vervullen een belangrijke participerende rol in het woonbeleid van de stad, onder toezicht en met financiering van de Vlaamse Overheid. Hun bezit van onroerende goederen kaderen in dat maatschappelijk doel en heeft een totaal andere finaliteit dan bij de belastingplichtigen die onder het stedelijk belastingreglement vallen. Gelet op de aard en het doel van deze stedelijke belasting is de vrijstelling van de sociale woonorganisaties verantwoord.

Uit de aard van de vrijgestelde belastingplichtigen, expliciet sociale woonorganisaties, blijkt toereikend dat vrijstelling wordt verleend aan organisaties die juist tot taak hebben te zorgen voor sociaal woonaanbod, zodat het geen zin heeft die organisaties aan te zetten behoorlijk woonaanbod te creëren door verwaarlozing tegen te gaan. Een sociale huisvestingsmaatschappij heeft immers reeds als doel effectieve woonlocaties te creëren voor sociale doeleinden, en er moet zelfs overwogen worden dat de belasting deze organisaties in de vervulling van hun taak van algemeen belang, meer bepaald hun (door henzelf te bepalen) huisvestingspolitiek, zou hinderen.

Het is dan ook redelijk en objectief verantwoord dat deze sociale woonorganisaties vrijgesteld worden van leegstandsbelasting. Het gelijkheidsbeginsel is dan ook niet geschonden.“ (Rb. Gent, 2 maart 2020, onuitg.)

Tot slot, kan worden verwezen naar een vonnis van 23 april 2020 waarin de rechtbank van oordeel was dat:

“de stad door de toekenning van deze vrijstelling de bevordering van de realisatie van die ruimere publieke doestelling wil bevorderen, hetzij die niet wil belemmeren door de belasting. De sociale woonorganisaties vervullen een belangrijke een belangrijke participerende rol in het woonbeleid van de stad, onder toezicht en met financiering van de Vlaamse Overheid. Hun bezit van onroerende goederen kaderen in dat maatschappelijk doel en heeft een totaal andere finaliteit dan bij de belastingplichtigen die onder het stedelijk belastingreglement vallen. Gelet op de aard en het doel van deze stedelijke belasting is de vrijstelling van sociale woonorganisaties verantwoord.” (Rb. Gent, 23 april 2020, onuitg.)”

Stijn De Roo: “Leegstand bij sociale woonmaatschappijen moet beperkt worden tot het absolute minimum. Een sociaal oogmerk staat niet inherent gelijk aan een bestrijding van leegstand. Een hervorming van de huidige onvoorwaardelijke vrijstelling van leegstandsbelasting kan de woonmaatschappijen verder aanzetten tot actie.”

Je kan de tussenkomst van Stijn hier herbekijken.